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La régulation foncière en question

Contraints de refaire la ville sur la ville, les pouvoirs publics sont souvent confrontés à un foncier trop cher pour investir... alors même que ce sont les investissements publics qui ont contribué à son renchérissement !

Peu connus, les mécanismes fonciers sont à la base des phénomènes urbains. Matière première du développement spatial et de la construction, le terrain conditionne toute politique urbaine. Son prix, sa disponibilité, l’encadrement juridique dont il fait ou non l’objet, conditionnent les capacités d’action des pouvoirs publics dans la construction ou la reconstruction de la ville.

Foncier, base de tout projet

Immobile par nature et non duplicable, le foncier est l’un des principaux éléments constitutifs de la valeur d’un bien immobilier. Même si les coûts de construction sont relativement encadrés, la valeur des terrains varie dans des proportions parfois vertigineuses selon sa localisation.

Dans une période où seuls les plus irréductibles néolibéraux pensent que le marché peut réguler les prix de l’immobilier et des terrains, force est de constater que la puissance publique ne dispose pas des outils de régulation et d’encadrement des prix du foncier. Pourtant, ces outils seuls permettraient à des projets d’équipement publics ou de logements sociaux de s’affranchir, dans l’intérêt général, de la course folle aux terrains de plus en plus chers, dans laquelle ils ne peuvent lutter face aux projets privés les plus lucratifs. Construire un logement social ou une bibliothèque ne sera jamais aussi rentable financièrement que créer une résidence de luxe ou un centre commercial.

Adapter le droit des propriétaires ?

Des mécanismes d’utilité publique existent qui, en anticipant l’augmentation dans les zones à urbaniser, permettent à la puissance publique d’acquérir des terrains dans de bonnes conditions. Mais ces mécanismes s’avèrent souvent insuffisants en zone déjà urbanisée. Dans ces secteurs, le respect des intérêts des propriétaires en place est le plus souvent prépondérant face à l’intérêt des projets publics. Si les droits des propriétaires ne sauraient être balayés d’un revers de la main, le droit sacré de la propriété pourrait-il être adapté dans un contexte actuel de crise urbaine et de pénurie de logement ?

Le cas du financement des infrastructures de transport est éclairant. La réalisation de ces équipements, très coûteuse en milieu urbain dense, est créatrice de plus-values immobilières et foncières très importantes qui bénéficient à des propriétaires n’ayant en aucune façon contribué à ces investissements. Ne pourrait-on envisager des mécanismes fiscaux de redistribution de cette valeur créée par la puissance publique ? Puisqu’il semble impossible à la puissance publique de préempter les terrains qui vont prendre de la valeur en raison de ses investissements, qu’il lui soit au moins possible de bénéficier en partie de ces plus-values pour financer la création de transports en commun indispensables.

Pour mettre fin à l’étalement urbain, savoir refaire la ville sur la ville dans des conditions financières acceptables est indispensable. La question de la régulation foncière en milieu urbain est donc essentielle.

> JEROME B.

photo : Jean-Louis Zimmermann sous licence Creative commons

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